深圳731新政一周年:近两年置业的多数购房者在亏钱

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作者|第一财经陈淑珍

2016年10月,新一轮的调控政策对深圳房地产市场起压,沸腾市场瞬间降温。之后,在2018年初,“三个价格将合并”,然后在2018年中期“731新政”。规范织造的网络覆盖深圳房地产市场。

深圳房价在过去30个月没有上涨,而且小幅下跌已经成为新常态。今年4月24日之后,深圳官方将不再更新价格信息,并可选择一些高价订单进入市场。房价可能出现结构性上涨,但房地产赚钱的日子短期内不会回归。

以“731新政”为界,在拦截前后一年的间隔内,有兴趣跟踪单碟表现的人可以清楚地发现深圳很多碟片的价格已经下降,而且下降了5%的情况并不少见。在1-10%之间,极少数可以达到20%。但是,这种增加不容乐观,占各种税费,抵押资金成本,中介交易和其他交易成本,持有两年粗略估计,增幅低于40%被视为亏损。

在过去的几年里,社会赚钱思想大多停留在“买房”上,并且习惯于在监管后期待放松和监管。最近,中央政府提出“不用房地产作为短期刺激经济的手段”已经侵蚀了这种期望。 “夜晚的房间”是一个休息,等待火车的人终于安顿下来并努力省钱。

新房交易稳定

住房公司和投资者在深圳赌博的空间不大。仍在执行的“731新政”就像一个大门,锁定流动性也锁定了炒作空间。

在2016年10月国家调控潮流的基础上,深圳的“三价一体化”于2018年初启动,2018年中期推出了“731新政”。这是深圳房地产市场监管的升级版,包括:

暂停公司单位,社会组织和其他法律实体购买房屋;

商务公寓仅供出租,不能用于更换;

新购买的商务公寓,有限期为5年;

居民新购买商品房三年,即使离婚买房也必须实行差别化的信贷政策。

投资投机的所有漏洞都被封锁,市场认为它是一个大杀手。眨眼之间,“731新政”的实施已经完成。除了今年6月的全国盛宴外,深圳房地产市场也像水一样平静。

早在“731新政”登陆后,深圳市场的交易量大幅下降。根据深圳壳牌研究院的数据,在“731”新政之后,深圳新房平均成交价格在第三季度略有下降,第四季度交易量下降了35%。

与此同时,抵押贷款利率仍居高不下。 2018年7月,深圳首套住房贷款利率上调15%,第二套住房贷款利率上调20%。

随着时间的推移,12月份,深圳首次上调房屋贷款利率,从15%上调至10%。在抵押贷款利率下调的背景下,深圳两大城市只需要进入市场,因为价格相对较低(平均价格为4万),转换率较高,而深圳房地产市场正在部分升温。

市场热度持续到2019年第一季度。自3月份以来,深圳的住房贷款利率再次下调。它已从10%降至5%。由于诸多因素,它已成为小杨春的房地产市场。

据深圳中原数据显示,1月以来,市场气氛回暖,交易逐渐恢复,3月达到顶峰。 3月份,深圳新房市场共售出5,365套商品房。 2019年2月和2018年3月均出现大幅增长,同比增长181.6%。

就二手房而言,3月份深圳共有4,551套二手住宅物业较上月增加127.9%。 4月份共售出7,570套,较上月增长66.3%,最终突破每月5,000套,创下2016年10月以来的新高。

然而,美好的时光并没有持续多久。 3月和4月之后,房地产市场迅速下跌。 2019年上半年,深圳共售出17,681套新房,同比增长38.1%,成交1,720,500套,同比增长33.5%;共有31,160套二手房,面积约为256.4万平方米,房屋数量和面积比2018年上半年下降了7.5%和7.4%。

7月份,深圳新房3,629套,比上月增长3.51%;售出7048套二手房,比上月增长21.6%,最终回升至7,000多套。

总的来说,从数量来看,在“731”新政中,房地产市场在一年内经历了起伏,但难以回到2016年第四季度之前的水平。

高达30%

今年7月,深圳买家突然发现深圳新房的价格水平尚未在主管部门的官方网站上找到。最新更新于4月24日,深圳新房平均成交价为元/平方米。

新房的价格非常容易受到交易结构的影响。一旦高价进入市场,它将增加当月的平均价格,如果需要进入市场,平均价格将降低。

对此,深圳市住房和建设局表示,由于城市市场规模有限,交易价格水平容易受到结构性影响。为了更准确地反映市场运作,房地产预售项目的“一房一价”价格被公布。在此基础上,不再公布汇总交易金额和平均价格信息。

二手价格是观察和评估市场价格的最有效窗口。 2019年7月,深圳中原监测的深圳二手住宅平均成交价为元/平方米。这个数字今年3月份为元/平,基本稳定。

如果对三线市场进行长期跟踪,可以发现深圳房地产市场有所区别,区内光盘的分化趋势越来越明显。

以今年上半年为例,南山仍是平均价格最高的地区,平均价格为元/平方米。龙岗成为上半年平均价格最低,为39,720元/平方米。深圳地区涨跌互现,增幅最大的是南山区,上涨3.89%,其次是福田,涨幅为1.73%;仅龙岗区小幅下跌至-1.04%。

在新政之前和之后,买家心态的变化更多地体现在市场上。

根据深圳中原的监测数据,宝安区40个交易量较大的代表性房地产在2018年7月31日,上一年(2017年8月1日 - 2017年7月31日)及以后有界。今年的价格(2018年8月1日 - 2019年8月1日)没有太大变化。上涨的飞行员里程花园,新政前的平均成交价格为元/平方米,新政后的平均成交价格为元/平方米,仅增长了11.22%。

与此同时,宝安区桃园盛世花园跌幅最大,但两年来的跌幅仅为3.86%。在11.22%和-3.86%之间,有大量房地产价格上涨不到1%。

在南山区,现代城市华亭的崛起是该地区最高的,占22.79%,其次是冠海台花园,占15.17%。跌幅最大的是前香港湾花园,下跌4.07%。

近年来深圳西部受深圳前海蛇口保税区辐射,大机场等多方规划的青睐,是购房者的首选,但尽管如此,单板的表现还是不一样,增幅最高的是20%。

在福田区港口增幅最高,新政前的平均成交价为元/平方米,新政后为元/平方米,同比增长11.82%。跌幅最大的是四季景观花园的第二期,下跌3.9%。

在龙华区,金碧石角上涨35.07%,是该市唯一的房地产,平均价格涨幅超过30%。另一个房地产是龙岗区国都花园,增长35.2%。在这两个地区中,跌幅最大的是龙岗区,但尽管如此,跌幅仅为4.95%。

今天的深圳是一个市场形势,新房的数量相对稳定,二手房价格分割,价格有限。

预计会稳定

新政的实施过程也是重建买家信心和房地产市场观点的过程。

在过去,面对房价,城市人往往奔跑,工资上涨不能赢得价格上涨,是多年来购房者焦虑的源头,现在的趋势很容易。

国际房地产资产管理有限公司的联合创始人黄立冲将当前市场描述为僵尸市场。这种情况受限于购买,限制销售,有限销售,限制下降的政策和其他政策协同工作。但这并不意味着它是一件坏事。

如上所述,在“731”新政之前和之后的一年,只有少数房地产增长了30%以上,超过20%的房地产只是少数。在持有两年方面,我们将计算抵押贷款利息等持有资金的成本,特别是近两年来,深圳首套房将从基准增加5%至15%。交易费和各种税费将在深圳的大部分地区使用。过去两年购买的物业不符合盈利要求。

在过去两年中,以高杠杆率进入房地产市场的投资者必须面对滑铁卢。虽然市场上没有大规模停止供应,但一些中介机构告诉CBN:“目前,市场上的交易必须是真诚的,并且想要为了更快地出售房产,没有第二种降价方式但是,市场背后通常是难以偿还每月供应的投资者,或者是一个有紧急资金需求的银行家。“

投资者的冬天恰好是刚刚出现的春天,泄漏的窗口结束了。无论是刚刚需要还是刚刚改变,都有更多的准备时间。

2017年初,小莉(化名)以380万元的价格在南山区购买了一套三居室的小房子。目前,同一住宅区单位的单价仅为495-500万元,不作为交易。房价进一步下跌。

小莉最初的计划是在两年后更换房子,出售小三居室,并为更大的房子使用利润和新押金。然而,“目前,该计划已经调整,房子不能出售一段时间,除非我降价,但即使我以上市价格出售,我仍然会赔钱。幸运的是,如果我们不现在不用担心更换房间,我们可以节省两年以上,然后慢慢看。“

最近,中央政府提出“不要用房地产作为短期刺激经济的手段”。业内人士普遍认为,短期内,深圳房地产市场调控政策放松的可能性较小。预计买家总体稳定。

对于深圳市场下半年的表现,深圳中原总经理郑中伦认为,这将是一个动荡不安的市场。 “政策好又好,也有利于空洞因素。在多重新闻汇聚的情况下,市场不会下跌,也不会下跌,保持稳定趋势。”

与大涨和大跌相比,稳定是最好的情况。在稳定的预期下,市场正朝着更加理性的方向发展。

开发商的信心似乎比大多数购房者更为丰富。 6月底,土地拍卖盛宴,5个宅基地集中拍卖,吸引了来自全国各地的30多名开发商参加,共计300多张卡片,之后广州奥园,北京和昌宣布该公司总部迁至深圳。对于市场而言,住房公司的影响力并不像想象中那么大。

主编:李思阳