青客公寓赴美上市“抢跑”背后:三年亏11亿 融资1亿美元解渴?

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最近,上海轻客设备租赁有限公司(简称轻客公寓)向美国证券交易委员会提交了文件,成为中国第一个提交IPO申请的长期租赁公寓品牌。根据招股说明书,绿色公寓计划在纳斯达克上市,股票代码为QK,预计将筹集1亿美元。之前有上市的消息和蛋壳,但没有新的趋势。

2012年在上海成立,业务覆盖上海,苏州,杭州,南京,武汉,北京,嘉兴等城市。截至2019年上半年,所有签约租赁物业中有64.4%位于上海。公司成立后,迅速获得了新港创投的天使投资,随后又投资了晨晨,赛富,凯欣资本和摩根士丹利等机构的投资。截至2018年C轮融资完成,青科公寓四轮股权融资总规模超过1亿美元。

作为首家申请IPO的长期租赁公寓公司,清科公寓揭开了长期租赁公寓的面纱。 2017年,2018年和2019年前三季度,轻客公寓累计亏损11.17亿元。根据投资网络测算,青科公寓一间房的租金为3800元。

根据计划,清华公寓将继续扩大公寓网络,并表示“我们可能无法维持或提高盈利能力”。根据招股说明书,“如果我们无法实现或维持盈利能力,我们的美国存托凭证的市场价格可能会大幅下跌。”

独立房地产经济学家,乾元房地产有限公司首席市场分析师邓浩智告诉《时代金融》,目前的美国纳斯达克证券交易所正在收紧限制,并严厉打击中国小公司向美国纳斯达克的发行。 IPO的消息并不意味着即使Green House在纳斯达克上市,也不一定意味着任何事情。毕竟,除了少数领先的股票之外,股票的市值非常高,而成千上万个几美分的股票更是有价值。轻客公寓的上市融资可以在短期内缓解资金问题,但核心利润模型的不确定性问题依然存在,一劳永逸的资本破损风险千差万别。

Time Finance致电Green Guest Apartment,截至发稿时未收到任何回复。

每年5亿

长期出租公寓曾经是一个令人兴奋的万亿市场,但现在它们经常以“爆炸”的姿态向公众展示。华京证券报告《长租公寓,万亿市场竞速跑》预计到2027年,中国租赁市场规模将达到5万亿元,预计整个品牌公寓的市场份额将在10-15%的范围内分配。根据China Insights Consultancy的数据,该品牌的长期公寓租赁租户在2018年仅占中国长期公寓租赁人口的1.8%。

关键推动力还在于,2017年7月21日,八个部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出将采取各种措施,加快出租住房建设,培育和发展住房租赁市场。

巨大的发展潜力加上东方的政策,首都将成为“窗口”的长期租房。徐汇国际副总裁高洁曾经公开描述过它。在此之前,他与许多银行进行了谈判以筹集资金。结果,在2017年下半年,动荡突然转变,各家银行纷纷上门营业。

Green Guest Apartment也正在高速发展。根据招股说明书,截至2012年底,轻客公寓仅在上海运营940家房源。截至2018年12月31日,清科公寓已在六个城市运营,累计上市数量,复合年增长率为114.4%。

风险变成不可预测的。柯瑞瑞副总裁张兆娟公开表示:“如果说2017年是长期出租公寓的元年,那么2018年和2019年肯定会是融合年。其中一些可能无法持续。”

上述华京证券报告显示,对长期出租公寓的EBIT的敏感性分析表明,该项目的税前利润率为入住率95%,租金收入为60%。为0。这种利润结构意味着长期出租公寓部门的利润率很薄。资源获取端和运营管理端都处于最前沿,不道德行为将无利可图。

与长期出租的公寓品牌一样,庆科公寓一直在亏损。 2017年和2018年,轻客公寓营业收入分别为5.23亿元和8.9亿元,同比增长70.3%;净亏损分别为2.45亿元和4.98亿元。今年前三季度,轻客公寓实现营业收入8.9亿元,同比增长51.4%;净利润同比增长51.4%。净亏损3.73亿元。

在去杠杆化的宏观环境中,步入损益边缘的长期出租公寓正处于危险之中。 2019年8月,勒加公寓宣布破产,数万名租户无家可归。早些时候,诸如Love Apartment,杭州丁家和Yujian Apartment等一系列长期租赁公寓公司倒闭。

根据《时代周刊》记者的不完全统计,自2017年以来,共有22个公寓组织或品牌的租赁问题,包括公寓,乐家公寓,杭州休闲之家等,其中16个被报道打破了资本链。

邓浩智说,长期出租公寓目前亏损严重,几乎没有一家没有亏本。除了进进出出的模式外,当前的高融资成本也是关键因素之一,而现在租金水平很低,因此不能考虑。

招股说明书还显示,绿色公寓租金的60%由分期贷款支付。青科公寓已与11家金融机构合作,为平台分期贷款提供融资。

在多间公寓大放异彩之后,房贷成为人们关注的焦点。闫跃进告诉《时代金融》,对于租金贷款,当前的关键是开放和透明,并按照规定使用资金。特别是如果将租赁贷款和租赁房屋收购联系起来,风险将进一步增加雷电的形成。同时,公司也可能面临监管风险。至少从今年下半年开始,监管机构明确指出了类似的财务风险。

问题一直存在

在亏损之下,清科公寓的资金承受着压力。截至2019年6月底,轻客公寓的总资产为20.3亿元,负债总额高达27亿元。资产负债率高达133%。

招股书还显示,截至2018年9月30日,轻客公寓的现金及现金等价物为1.038亿元,其中限制为1500万元。未偿短期债务为1.32亿元,长期债务为1.655亿元。现金不再能够弥补短期债务。

从现金流量情况看,2017年清科公寓现金净流出4358.9万元,2018年经营活动现金净流出1.17亿元。资本消耗很快。

就规模而言,目前的绿色公寓并不占主导地位。由清华公寓引用的咨询机构发布的报告是根据总出租房的价值和数量计算的,是国内长期出租公寓运营商的第三名。今年7月,Cree发布的《2019 年上半年中国长租公寓规模排行榜》显示,在分散的长租公寓中,绿色乘客的人数排名第四,与前85万间房屋的差距是8倍以上。

除了财务压力和规模焦虑外,2018年,中国质量万里行消费者投诉平台还收到1246项有关房屋租赁的投诉。根据该平台的统计,目前有150多家企业参与了相关投诉,其中10家是集中租赁平台。这包括绿色客人公寓。

截至目前,黑猫投诉还显示,“庆科白领公寓”下有506起投诉,这是由贷款纠纷和难以退还押金等问题引起的。在今年的3月15日,媒体还报道了有关绿屋公寓的各种问题,包括房租的困难和日常生活费用的不透明性。

招股书显示,截至2019年6月30日的9个月,清华公寓与租户之间的平均合同期限为11.7个月,其中68.3%的合同期限超过12个月。但是,在同一时期内,有47.3%的租户在合同到期之前就已出租,只有5.1%的租户选择续约。客户对绿色公寓的满意度也很明显。

(文章来源:时间金融)

(编辑:DF142)